הרבה ישראלים שוקלים לקנות בדובאי ונתקעים על אותן שאלות: מה קורה לכסף, מי שומר על הזכויות שלי, ומה קורה אם יש סכסוך. חלק ממה שמספרים לא נכון, וחלק נכון רק בחלקו. ריכזתי כאן את העובדות, עם מקור לכל אחת.
"אפשר לאבד את הנכס או את הכסף"
מה שומעים: זר שקונה בדובאי חשוף להלאמה, להונאות או לאובדן הכסף בפרויקט על הנייר.
מה נכון:
- בעלות מלאה על שמכם. באזורי Freehold שמיועדים לזרים, רוכשים זרים קונים בבעלות מלאה ונרשמים כבעלים ברשות המקרקעין של דובאי (DLD). במסירה מונפקת תעודת בעלות (Title Deed) על שמכם.
- הכסף בחשבון נאמנות. לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007 של דובאי, לכל פרויקט בבנייה נפתח חשבון נאמנות (Escrow) נפרד בבנק, והתשלומים של הרוכשים נכנסים אליו. היזם מושך ממנו לפי התקדמות הבנייה בפועל.
- 5% נשארים בצד. לפי DLD, 5% מהסכומים בחשבון הנאמנות נשמרים שנה אחרי השלמת הבנייה, כערבות לתיקון ליקויים.
- פיקוח. DLD רושמת את הפרויקטים ואת העסקאות, ו-RERA מפרסמת דוחות פיקוח על התקדמות הבנייה. אפשר לבדוק כל פרויקט בעצמכם באפליקציה הרשמית (ראו "איך בודקים פרויקט").
- ויזת זהב. מי שמחזיק נכס בשווי 2 מיליון דירהם לפחות יכול לבקש אשרת תושבות לעשר שנים, שאפשר לחדש, ולצרף אליה את בן או בת הזוג ואת הילדים.
מה חשוב לדעת: ההגנות האלה חלות על פרויקטים רשומים בדובאי. באמירויות אחרות, כמו ראס אלח׳ימה, הכללים והרשויות אחרים.
"זרים כפופים לדין השריעה"
מה שומעים: בסכסוך, בירושה או בענייני משפחה, זר יישפט לפי דין השריעה.
מה נכון:
- ירושה, צוואה ומשפחה. מאז 1 בפברואר 2023 חל באיחוד האמירויות חוק פדרלי (צו-חוק מס׳ 41 משנת 2022) שמסדיר ירושה, צוואות, נישואים וגירושים של תושבים שאינם מוסלמים לפי כללים אזרחיים, ולא לפי דין השריעה. אפשר גם לרשום צוואה שקובעת שיחול החוק של ארץ המוצא.
- סכסוכי נדל"ן. סכסוך על נכס בדובאי נידון בבתי המשפט של דובאי, וסכסוך שכירות נידון במרכז ליישוב סכסוכי שכירות של DLD. בתי המשפט של המרכז הפיננסי של דובאי (DIFC), שפועלים לפי המשפט המקובל האנגלי, דנים בנכסים שנמצאים בתוך המרכז הפיננסי בלבד.
מה חשוב לדעת: המידע כללי. לצוואה או לסכסוך משפטי צריך עורך דין.
"המטבע לא יציב, והמסים יאכלו הכול"
מה שומעים: שער הדירהם יכול לקרוס, והמס בדובאי כבד.
מה נכון:
- שער קבוע. הדירהם מוצמד לדולר האמריקאי בשער קבוע של 3.6725 דירהם לדולר מאז 1997, והבנק המרכזי של האמירויות מחזיק בשער הזה.
- אין מס הכנסה על יחידים באמירויות. יש מע"מ של 5% על מוצרים ושירותים.
מה חשוב לדעת: תושב ישראל נשאר חייב לדווח בישראל על הכנסה משכירות ועל רווח ממכירה (ראו "האם צריך לדווח בישראל על נכס בדובאי"). השער קבוע מול הדולר, לא מול השקל, ולכן שינויים בשער הדולר מול השקל משפיעים על משקיע ישראלי.
ביטחון אישי
מה שומעים: דובאי מסוכנת לישראלים ועוינת ליהודים.
מה נכון:
- עיר של זרים. כ-90% מתושבי דובאי אינם אזרחי האמירויות.
- חוק נגד שנאה. צו-חוק פדרלי מס׳ 2 משנת 2015 אוסר הסתה, אפליה ושיח שנאה על רקע דת, מוצא או גזע, ומטיל עליהם מאסר וקנסות.
- חיים יהודיים. בדובאי פועלים בתי כנסת, מסעדות כשרות ומרכז קהילתי יהודי. באבו דאבי נפתח ב-2023 "בית המשפחה האברהמית", מתחם שבו מסגד, כנסייה ובית כנסת.
מה חשוב לדעת: המטה לביטחון לאומי בישראל מפרסם אזהרת מסע לאיחוד האמירויות, ברמה 3, עם המלצה להימנע מנסיעות שאינן חיוניות. לפי העדכון שלו מ-17.05.2026, פעילות של גורמי טרור שם מהווה סיכון ממשי לישראלים. לפני כל נסיעה בודקים את האזהרה העדכנית באתר המטה. הליווי של U810 נעשה מרחוק, ולכן אפשר להתקדם ברוב שלבי הרכישה בלי לנסוע.
מקורות
- בעלות מלאה באזורי Freehold, רישום ב-DLD, Title Deed, דוחות RERA, חוק 8 משנת 2007: השאלות הנפוצות באתר ומקורותיהן.
- 5% לשנה אחרי ההשלמה: DLD, Frequently Asked Questions.
- ויזת זהב: u.ae, Golden visa, ICP, Golden Residency.
- צו-חוק 41 משנת 2022, בתוקף מ-1.2.2023: u.ae, Lexology.
- סמכות בסכסוכי נדל"ן ושכירות: Al Tamimi & Company, Al Suwaidi & Co, DLD, 06.01.2020.
- שער קבוע מאז 1997: Gulf Business, Wikipedia.
- אין מס הכנסה על יחידים, מע"מ 5%: u.ae, Taxation, UAE Ministry of Finance.
- כ-90% אינם אזרחים: Global Media Insight, GLMM.
- צו-חוק 2 משנת 2015: UAE Legislation, UAE Cabinet.
- חיים יהודיים: World Jewish Congress, Chabad.org.
- בית המשפחה האברהמית: Time Out Abu Dhabi, Strabag.
- אזהרת המסע: המטה לביטחון לאומי (נבדק 30.09.2026), mako, The Jerusalem Post.
המידע כללי ונכון לתאריך העדכון. הוא לא מחליף ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או בדיקה של פרויקט וחוזה ספציפיים.
מדריך נוסף: קניית דירה בדובאי על הנייר: איך עובדת תוכנית התשלומים ומה בודקים לפני שחותמים
מדריך נוסף: כמה עולה לקנות דירה בדובאי: העלויות מעבר למחיר
מדריך נוסף: העברת כסף לדובאי: איך העברתי מישראל, מה הבנק ביקש ואיפה זה נתקע
מדריך נוסף: ויזת זהב בדובאי דרך נכס: מי זכאי, איך התהליך עובד, וכמה זמן זה לקח לי
מדריך נוסף: רישיון נהיגה בדובאי: איך המרתי את הרישיון הישראלי, בלי מבחנים