שאלות נפוצות על קניית נכס בדובאי

אין השקעה בלי סיכון, ומי שמבטיח לכם אחרת לא אומר את כל האמת. מה שיש בדובאי הוא מערכת פיקוח מסודרת סביב העסקה עצמה. באזורי Freehold מוגדרים, רוכשים זרים נרשמים כבעלים בטאבו המקומי. רשות המקרקעין של דובאי (DLD) רושמת את הפרויקטים ואת העסקאות, ו-RERA מפרסמת דוחות פיקוח על התקדמות הבנייה. בפרויקטים בבנייה, הכסף של הרוכשים מוחזק בחשבון נאמנות לפי חוק.

לכן הבדיקה צריכה להתחיל שם: האם הפרויקט רשום, מי היזם, איפה מוחזק הכסף ומה אומרים דוחות ההתקדמות. זה החלק הראשון בכל ליווי שלי.

בפרויקטים בבנייה בדובאי, התשלומים שלכם לא עוברים ישירות לחשבון הכללי של היזם. לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007 של דובאי, לכל פרויקט נפתח חשבון נאמנות (Escrow) נפרד בבנק, והתשלומים של הרוכשים נכנסים אליו. היזם מושך מהחשבון לפי התקדמות הבנייה בפועל, והכסף מיועד לפרויקט הזה בלבד.

לכל פרויקט יש בנק נאמנות משלו. למשל, חשבון הנאמנות של Chelsea Residences by DAMAC מנוהל ב-Dubai Islamic Bank. פרטי החשבון מופיעים במסמכי הפרויקט, ובזמן הבנייה אפשר לעקוב אחרי דוחות ההתקדמות הרשמיים.

כן. באזורי Freehold מוגדרים, רוכשים זרים יכולים לקנות בבעלות מלאה ולהירשם כבעלים. אני עצמי קניתי ביוני 2024 טאון-האוס משפחתי ב-Damac Riverside, ועברתי את כל התהליך כרוכש.

התשלום העיקרי הוא אגרת הרישום של רשות המקרקעין של דובאי (DLD): 4% משווי הנכס. ברכישה מיזם בפרויקט בבנייה היא משולמת בדרך כלל בחתימה על חוזה הרכישה, יחד עם המקדמה. בנוסף יש אגרות מנהלה, שגובהן משתנה לפי הפרויקט.

יש יזמים שמציעים לכסות את האגרה כחלק מהמבצע, ולכן כדאי לבדוק את מבנה המחיר המלא לפני שמשווים. הנתונים כאן מתייחסים לדובאי. בפרויקטים באמירויות אחרות, כמו ראס אלח׳ימה, הכללים והאגרות נקבעים על ידי רשויות אחרות.

העברת כספים לחו"ל דורשת הכנה מול הבנק: מקור הכספים ומסמכים נלווים. כדאי להתחיל את השלב הזה מוקדם, לפני שמתחייבים למועדי תשלום. אני מכיר אותו מניסיון ויודע איפה הוא נתקע, ומחבר לאנשי המקצוע כשצריך. אני לא יועץ מס ולא עורך דין.

רכישה על הנייר (Off-plan) היא קנייה של נכס שעדיין בבנייה. במקום לשלם את כל הסכום מראש, משלמים לפי תוכנית תשלומים שהיזם קובע: חלק בחתימה, חלק במהלך הבנייה, ולעיתים חלק במסירה. לכל פרויקט תוכנית משלו, והיא מופיעה בדף של כל פרויקט באתר. לפני חתימה חשוב לוודא שהתוכנית מופיעה בחוזה, ולא רק בחומר השיווקי.

בסיום הבנייה משלימים את יתרת התשלום, עושים בדיקת מסירה ומקבלים את הנכס. בזמן הבנייה הרכישה רשומה ב-DLD במערכת Oqood, ובמסירה מונפקת תעודת בעלות (Title Deed) על שמכם. בדיקת המסירה היא אחד הכלים שאני משתמש בהם בליווי, כדי לוודא שמקבלים בדיוק את מה שהובטח בחוזה.

כן. אחרי המסירה אפשר להשכיר לטווח ארוך או קצר, בדרך כלל דרך חברת ניהול והשכרה בדובאי. אני מחבר לחברות כאלה, או מלווה בתהליך מכירה אם זו המטרה. אני לא מבטיח תשואה, ואף אחד לא צריך להבטיח לכם תשואה.

הכנסות משכירות או תמורה ממכירה מחייבות דיווח במדינת התושבות. אני מכיר את התהליך מניסיון ומחבר לאנשי המקצוע שמבצעים אותו, אבל אני לא רואה חשבון ולא יועץ מס. את הפרטים שנוגעים אליכם צריך לבדוק מול רואה חשבון או יועץ מס.

אני מלווה את המשקיע לאורך כל הדרך: מבחירת הנכס, דרך הרישום והתשלומים, ועד המסירה, ההשכרה או המכירה. התפקיד שלי הוא לוודא שאתם מקבלים בדיוק את מה שמגיע לכם ולשמור על הזכויות שלכם. אני לא ברוקר מורשה, לא רואה חשבון ולא עורך דין. העסקאות עצמן מבוצעות דרך ברוקר מורשה בדובאי ומול היזם.

המחיר נקבע אחרי שיחת ייעוץ ראשונה, כשברור מה אתם מחפשים ואיזה ליווי מתאים לכם.