דובאי, אבו דאבי וראס אלח'ימה: מה משתנה כשקונים נכס באמירות אחרת

ההבדלים בטבלה

רשות הרישום: מי רושם את הנכס על שמכם

• דובאי: רשות המקרקעין של דובאי רושמת את הנכס, ו-RERA מפקחת על היזמים ועל חשבונות הנאמנות. את מצב הפרויקט אפשר לבדוק בעצמכם באפליקציה Dubai REST (ראו את "איך בודקים פרויקט" בעמוד הבית).
• אבו דאבי: מרכז הנדל"ן של אבו דאבי רושם את רוב הנכסים באמירות. באיים ריים ומריה, שנמצאים בתחום המרכז הפיננסי ADGM, חלים החוקים של ADGM.
• ראס אלח'ימה: הרישום נעשה בעירייה, באגף הקרקעות והנכסים, ו-RERA של ראס אלח'ימה מפקחת על פרויקטים בבנייה.

איפה זרים יכולים לקנות

בשלוש האמירויות זר יכול לקבל בעלות מלאה, עם תעודת בעלות על שמו, אבל רק באזורים שנקבעו לכך. מחוץ לאזורים האלה זר לא יכול לקבל בעלות מלאה. לכן הדבר הראשון שבודקים בפרויקט מחוץ לדובאי הוא אם הוא נמצא באזור שמיועד לזרים.

כמה עולה הרישום

ההבדל הכי בולט בכסף הוא אגרת הרישום. בדובאי משלמים 4% ממחיר הנכס, ובדרך כלל הקונה משלם את כולה. באבו דאבי האגרה היא בדרך כלל 2%. בראס אלח'ימה, לפי העירייה, הקונה משלם 2% והמוכר משלם 2%. בכל המקרים מי משלם בפועל נקבע בהסכם, ולכן בודקים את זה לפני שחותמים (ראו את המדריך על העלויות).

פרויקט בבנייה

בשלוש האמירויות יש חוק שמחייב חשבון נאמנות נפרד לכל פרויקט בבנייה. הכסף של הרוכשים נכנס לחשבון, והיזם מושך ממנו לפי התקדמות הבנייה. בדובאי ובאבו דאבי הרכישה גם נרשמת ברישום ראשוני לפני שהבניין גמור. החוקים, הרשויות ודרכי הבדיקה שונים בכל אמירות, ולכן אין להניח שמה שנכון בדובאי נכון גם בפרויקט באמירות אחרת.

ויזת תושבות דרך נכס

ויזת זהב. הסף זהה בכל האמירויות: נכס, או כמה נכסים, בשווי 2 מיליון דירהם לפחות. לפי משרד התושבים של אבו דאבי, יש שם שני תנאים נוספים:

• נכס על הנייר: הוא מתאים רק אחרי ששולמו ליזם 2 מיליון דירהם לפחות.
• נכס עם משכנתא: הוא מתאים רק אם המשכנתא מבנק לאומי, וההון העצמי בנכס צריך להיות 2 מיליון דירהם לפחות. למשל, בנכס של 5 מיליון דירהם המשכנתא לא יכולה לעבור 3 מיליון.

בדף של אבו דאבי מוזכרים בן או בת זוג וילדים כבני משפחה שאפשר לצרף.

ויזה לשנתיים. בדובאי מבקשים אותה דרך רשות המקרקעין, ולבעלים יחיד אין שווי מינימלי (ראו את ההשוואה בין ויזה לשנתיים לוויזת זהב). באבו דאבי ובראס אלח'ימה מבקשים אותה דרך רשות התושבות הפדרלית (ICP), ושם התנאים אחרים: הנכס צריך להיות גמור, ראוי למגורים ובבעלות מלאה של המבקש, והמבקש צריך הכנסה של 10,000 דירהם בחודש לפחות, או הוכחה של יכולת כלכלית לכל תקופת השהייה. בנוסף צריך ביטוח בריאות.

מה זהה בכל האמירויות

• הסף לוויזה: נכס בשווי 2 מיליון דירהם לפחות, בכל אחת מהאמירויות, יכול לתת ויזת זהב לעשר שנים (ראו את המדריך על ויזת הזהב). התנאים הנוספים של אבו דאבי מפורטים למעלה.
• שישה חודשים בחוץ: הכלל פדרלי. מי שמחזיק ויזה לשנתיים ושוהה מחוץ לאמירויות יותר משישה חודשים מאבד אותה, בכל אמירות. ויזת זהב פטורה מהכלל הזה.
• משכנתא: התקרות למימון נקבעות על ידי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות, ולכן הן זהות בכל אמירות (ראו את המדריך על משכנתא). מה שמשתנה הוא אגרת רישום המשכנתא, כמו בטבלה.
• חשבון בנק: אותם בנקים פועלים בכל המדינה, תחת הבנק המרכזי, ולא מצאתי כללים שונים בין האמירויות (ראו את המדריך על חשבון בנק).
• רישיון נהיגה: ישראל ברשימה הפדרלית של המדינות שמהן אפשר להמיר רישיון בלי טסטים. את ההמרה עושה הרשות של האמירות שבה הוצאה התושבות: רשות התחבורה בדובאי, משטרת אבו דאבי או משטרת ראס אלח'ימה (ראו את המדריך על רישיון נהיגה).
• הדיווח בישראל: תושב ישראל מדווח בישראל על נכס בחו"ל, בלי קשר לאמירות שבה נמצא הנכס (ראו את "האם צריך לדווח בישראל על נכס בדובאי").

מהניסיון שלי

קניתי בדובאי, ואני מלווה גם פרויקט בראס אלח'ימה, Arthouse באי אל מרג'אן. בדובאי אפשר לבדוק כמעט הכול בעצמכם באפליקציה הרשמית. בראס אלח'ימה לא מצאתי כלי דומה, ולכן בדף של Arthouse כתוב במפורש מה עוד לא אומת.